Invertir en el mercado inmobiliario comprando una vivienda para alquilar puede ser una estrategia atractiva para generar ingresos pasivos a largo plazo. Sin embargo, comprar un piso para alquilar requiere una cuidadosa evaluación de múltiples factores para asegurarse de que la inversión realmente merece la pena. En esta completa guía veremos todos los aspectos a tener en cuenta a la hora de comprar una casa para alquilar, desde los costes iniciales hasta la rentabilidad y los requisitos técnicos y legales.

Cuándo compensa comprar una casa para alquilarla

Comprar un inmueble para alquilarlo puede ser una buena inversión cuando se cumplen ciertas condiciones favorables:

• El rendimiento bruto anual es de al menos el 5% sobre el valor de la propiedad
• El piso está situado en una zona de gran demanda de alquiler
• Los alquileres en la zona son medio-altos
• Hay centros de interés como grandes empresas, universidades o atracciones turísticas

Según los expertos, es mejor evitar invertir en ciudades con poca demanda de alquiler. En su lugar, es mejor centrarse en centros que ofrezcan oportunidades laborales, instalaciones universitarias o atracciones turísticas, es decir, lugares donde haya un flujo constante de personas en busca de vivienda de alquiler.

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Cómo elegir el inmueble adecuado para comprar y alquilar

A la hora de elegir un piso para comprar y alquilar es fundamental tener en cuenta las necesidades del posible inquilino objetivo:

• Familias con niños, parejas jóvenes, estudiantes universitarios o trabajadores tienen necesidades diferentes en cuanto a espacio y distribución interior.
• El inmueble debe tener unos gastos de funcionamiento reducidos y una buena relación tamaño/habitación.
• Evitar propiedades demasiado grandes que den lugar a una IMU más alta

Los expertos recomiendan comprar en municipios donde los alquileres sean medios o altos. Algunas zonas especialmente interesantes para invertir son:

• Ciudades con clusters industriales o sedes de grandes empresas, para atraer trabajadores
• Localidades con gran atractivo turístico, ideales para alquileres de corta duración
• Ciudades universitarias que alquilan a estudiantes extranjeros

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Costes a tener en cuenta al comprar para alquilar

Además del precio de compra del inmueble, hay varios costes adicionales que hay que tener en cuenta al comprar una casa para alquilarla:

Gastos notariales e impuestos de compra

Los gastos notariales por la compra de una segunda vivienda son más elevados que por la compra de una primera vivienda. Según las estimaciones, incluyen:

• Honorarios del notario: aproximadamente 3.000 euros
• Impuesto de matriculación: 9 por ciento del valor catastral (2 por ciento para una primera vivienda) o 200 euros si es adquirido por empresas.
• IVA: 10% (22% para propiedades de lujo)
• Impuesto sobre bienes inmuebles: 50 euros si lo adquieren particulares, 200 euros si lo hacen empresas
• Impuesto hipotecario: 50 euros si lo adquieren particulares, 200 euros por impre

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Requisitos técnicos mínimos de una vivienda en alquiler

Para poder alquilar legalmente un inmueble, es necesario que cumpla ciertos requisitos técnicos y normativos básicos:

Instalaciones estándar y certificaciones

Es imprescindible que todas las instalaciones del piso (electricidad, fontanería, gas) cumplan la normativa vigente y dispongan de los certificados pertinentes que acrediten su conformidad.

Superficie mínima

Según el Decreto Ministerial de 1975, deben garantizarse al menos 14 metros cuadrados de espacio habitable por persona.

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¿Cuánto ganas por una casa alquilada?

El rendimiento de un inmueble alquilado puede variar mucho en función de diversos factores, pero por término medio se sitúa en torno al 5-8% bruto anual sobre el valor del inmueble.

He aquí algunos ejemplos concretos:

• Con un alquiler de 700 euros al mes (8.400 euros al año) por una propiedad de 100.000 euros, el rendimiento bruto sería del 8,4%.
• Teniendo en cuenta los gastos (IMU, mantenimiento, etc.), la ganancia neta ronda el 6-7% anual.

Según un estudio de Idealista, el rendimiento bruto medio de las viviendas de alquiler en Italia en 2021 fue del 7,8%, frente al 7,5% del año anterior.

Para cada oportunidad de inversión inmobiliaria, Joivy Invest ofrece una descripción detallada de los aspectos financieros y los rendimientos económicos estimados.

Cómo calcular los ingresos netos de un alquiler

Para determinar los ingresos netos reales del alquiler de un inmueble, es necesario restar todos los gastos e impuestos del alquiler bruto. He aquí un ejemplo práctico de cálculo basado en la información facilitada por RentYourNest:

1. Cálculo de la renta bruta

Suponemos un alquiler mensual de 600 euros:

Ingresos brutos anuales = 600 euros x 12 meses = 7.200 euros

2. Aplicación de la deducción a tanto alzado

En Italia, es posible aplicar una deducción a tanto alzado del 5% sobre los ingresos brutos:

Base imponible = 7.200 euros - (5% de 7.200) = 6.840 euros

3. Cálculo de las tasas

Suponiendo una tasa IRPEF del 23%:

Impuestos = 6.840 euros x 23% = 1.570,20 euros

4. Cálculo de la ganancia neta

Beneficio neto = Base imponible - ImpuestosBeneficio neto = 6.840 euros - 1.570,20 euros = 5.269,80 euros

Así, alquilando una vivienda a 600 EUR al mes, los ingresos netos anuales serían de unos 5.269,80 EUR, es decir, 439,15 EUR al mes.

Para una evaluación detallada del potencial de inversión, consulte los artículos de Joivy Invest o póngase en contacto directamente con un asesor.

Es importante subrayar que este cálculo no tiene en cuenta otros gastos, como los de registro, condominio, mantenimiento y seguro, que pueden afectar significativamente a la ganancia final. Para un análisis más detallado de la fiscalidad de los ingresos por alquiler, consulte esta completa guía.

En conclusión, la compra de una vivienda para alquilar puede ser una interesante oportunidad de inversión si se consideran detenidamente todos los aspectos implicados. Un análisis exhaustivo del mercado, una elección acertada del inmueble y una gestión astuta pueden convertir la compra de un piso para alquilar en una fuente de ingresos estable y rentable a largo plazo.